Projekat „Velje brdo“ predstavlja veliki i ambiciozan plan za rješavanje stambenih potreba u Crnoj Gori, ali postoje brojne mane koje se odnose na njegov uticaj na malu zemlju poput Crne Gore, sa posebno zapuštenim sjeverom, kao i na tržište nekretnina. Analizom ovog projekta može se uočiti kako će različite grupe građana i privrede biti pogođene, ko će izgubiti, a ko će dobiti, navodi se u saopštenju Udruženja podstanara.
Prvo, kako su kazali, regionalna neravnoteža i zapostavljanje sjevera Crne Gore.
“Fokus na Podgoricu: Projekat je koncentrisan na Podgoricu, gdje je većina privredne aktivnosti, što dodatno doprinosi centralizaciji Crne Gore. Sjeverni regioni, koji su tradicionalno ekonomski slabiji, nastaviće da stagniraju jer investicije, infrastruktura i prilike ostaju usmjerene ka glavnom gradu. Ovaj projekat bi mogao dalje produbiti jaz između razvijenog juga i nerazvijenog sjevera”, navode u saopštenju.
Takođe kao manu navode, depopulacija sjevera. Povoljni stambeni uslovi u Podgorici mogu dodatno podstaći iseljavanje iz sjevernih opština.
“Stanovnici će biti privučeni ka Podgorici zbog bolje infrastrukture, zaposlenja i sada pristupačnog stanovanja, što može rezultirati smanjenjem stanovništva i slabljenjem lokalne ekonomije u sjevernim područjima”, smatraju.
Drugo, uticaj na tržište nekretnina.
“Poremećaj tržišta: Cena kvadratnog metra od 1.000 eura je značajno niža od trenutnih tržišnih cena u Podgorici, gdje se kvadratni metar u novogradnji obično kreće oko 1.300-1.600 eura. Ovaj projekat bi mogao destabilizovati tržište nekretnina, s obzirom na to da će mnogi potencijalni kupci preći na povoljniju opciju, što bi moglo smanjiti potražnju za privatnim stambenim objektima i izazvati pad cena nekretnina u okolnim područjima”, kazali su iz Udruženja podstanara.
Kako navode, privatni investitori i građevinski sektor gube: Građevinske kompanije i privatni investitori koji su ulagali u razvoj stambenih jedinica po višim cijenama mogli bi pretrpjeti gubitke jer neće moći konkurisati povoljnim uslovima koje nudi država kroz projekat „Velje brdo“. Povećanje državnog uticaja na tržište nekretnina smanjiće profitabilnost privatnih investicija u ovaj sektor.
“Ograničena preprodaja: Preprodaja stanova isključivo državi ograničava mogućnosti za vlasnike da profitiraju na tržištu. Ovaj model smanjuje fleksibilnost za privatne investitore i vlasnike nekretnina, što može obeshrabriti ulaganje u nekretnine. Takođe, državni monopol na otkup može dovesti do manje dinamičnog i konkurentnog tržišta nekretnina”, dodaju u saopštenju.
Treće, povećanje troškova za budžet i javni dug.
“Finansijski rizik za državu: Država se obavezala da garantuje otkup stanova po cijenama koje uključuju kumulativnu inflaciju, što može postati značajan teret na dugoročnom nivou. Ukoliko inflacija poraste ili projekat naiđe na finansijske poteškoće, budžet Crne Gore bi mogao biti ozbiljno opterećen. Država preuzima na sebe veliki rizik otplate ili otkupa stanova u slučaju da građani nisu u mogućnosti da otplaćuju rate”, ocjenjuju.
Pored toga, dodaju, tu su i nepredvidivi troškovi izgradnje.
“Iako je projektovana cena kvadrata 1.000 eura, troškovi građevinskog materijala, radne snage i infrastrukture mogu porasti zbog globalnih ekonomskih uslova ili inflacije. To bi moglo dovesti do prekoračenja budžeta i potrebe za dodatnim zaduživanjem, što bi negativno uticalo na ukupni javni dug Crne Gore”, navode iz Udruženja podstanara.
Četvrto, socijalni problemi i potencijalna segregacija.
“Koncentracija ranjivih grupa: Iako je cilj pomoći ranjivim grupama (mladi bračni parovi, samohrani roditelji, starije osobe i osobe sa invaliditetom), koncentracija ovih grupa u jednom stambenom naselju može dovesti do socijalne segregacije. U stvarnosti, često se dešava da ovakvi projekti, iako zamišljeni kao inkluzivni, rezultiraju stvaranjem „getoa“ ili izolovanih zajednica”, stoji u saopštenju.
Takođe navode i rizik od lošeg kvaliteta života.
“Ukoliko prateća infrastruktura (škole, vrtići, bolnice) ne bude izgrađena na vreme ili ako bude lošeg kvaliteta, stanovnici bi se mogli suočiti s lošim uslovima za život. Masovna izgradnja stambenih jedinica u kratkom roku može dovesti do kompromisa u kvalitetu izgradnje, što bi dugoročno stvorilo probleme u održavanju zgrada”, dodaju.
Peto, kako su kazali, dugoročno finansijsko opterećenje građana.
“Dugoročna zaduženost: Iako su uslovi otplate relativno povoljni, mesečne rate od 290 eura za stan od 60 kvadrata i 390 eura za stan od 100 kvadrata mogu biti finansijski opterećujuće za građane sa nižim primanjima. Posebno je rizično što nema učešća, pa građani ulaze u dugoročnu obavezu bez početnog kapitala. Ako se finansijska situacija pogorša ili dođe do nepredviđenih okolnosti (gubitak posla, bolest), mnogi bi mogli biti suočeni sa nemogućnošću otplate”, ocjenjuju,
Takođe, doda zamrznuti kapital.
“Preprodaja stanova isključivo državi znači da građani neće imati fleksibilnost da prodaju nekretninu po tržišnim uslovima. To ograničava mogućnost da kapitalizuju vrijednost svoje imovine, što bi moglo biti demotivišuće za ulaganje u nekretnine”, kazali su u saopštenju.
Šesto, nedovoljna podrška privredi.
“Zanemarivanje privatnog sektora: Povećanje državne intervencije na tržištu nekretnina može obeshrabriti privatni sektor, koji je ključan za održiv rast ekonomije. Ukoliko država dominira ovim sektorom, smanjuje se konkurencija, inovacije i ulaganja od strane privatnih kompanija, što bi dugoročno moglo oslabiti građevinsku industriju i povezane sektore”, piše u saopštenju.
Sedmo, uticaj na javne usluge.
“Opterećenje infrastrukture: Naseljavanje oko 42.000 ljudi u novo područje može značajno opteretiti postojeću infrastrukturu Podgorice. Ukoliko se paralelno ne izgrade i ojačaju saobraćajna infrastruktura, vodovodni i kanalizacioni sistemi, te komunalne usluge, naselje može postati prenapregnuto, što će negativno uticati na kvalitet života stanovnika”, ocjenju.
Kao posljednju manu u Udruženju podstanara smatraju, ogroman rizik dolaska investitora sa sumnjivim kapitalom-pranje novca.
“Projekat „Velje brdo“ može privući pažnju građana zbog povoljnih stambenih uslova, ali nosi značajne rizike za malu Crnu Goru. Pitanje je koliko će ovaj projekat zaista pomoći u razvoju zemlje, a koliko će produbiti regionalne neravnoteže i destabilizovati tržište nekretnina. Dok država i ranjive grupe mogu imati koristi na kratki rok, dugoročno bi privatni investitori, građevinska industrija i građani sa manjim prihodima mogli biti na gubitku”, zaključuju u saopštenju.